El pedido de las entidades responde a la diferencia entre los plazos de captación de fondos y los de otorgamiento de préstamos. Mientras los depósitos suelen constituirse a períodos más cortos, los créditos hipotecarios se extienden por al menos 15 años. Por eso, los bancos buscan reducir ese descalce, incluso si deben reconocer una tasa de interés más elevada. También solicitaron que pueda ampliarse el límite del 20% del cupo destinado a cada entidad.
Desde el sector inmobiliario, en tanto, propusieron que el financiamiento no se limite a la primera vivienda y que también alcance a proyectos en pozo y a la compra de una segunda propiedad.
Damián Caffarella, secretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina, consideró que la iniciativa apunta a resolver una dificultad estructural del sistema financiero: “Los bancos captan a corto plazo y no pueden prestar a 20 o 30 años con ese dinero”. Sin embargo, advirtió que la calidad de las tasaciones será determinante para evitar distorsiones: “El crédito sólo es sano si el inmueble está bien valuado”.
Entre los efectos positivos de la medida, mencionó la posibilidad de generar una demanda más calificada, incrementar las operaciones y obtener mayor información sobre el mercado para mejorar las valuaciones. También señaló algunos riesgos: los $2 billones disponibles equivalen a unos USD 1.500 millones, un monto que podría contribuir a reactivar el mercado, aunque no sería suficiente para normalizarlo.
Además, advirtió que los bancos cuentan con 90 días para colocar los fondos, lo que podría acelerar algunas decisiones. A esto se suma que el FGS no asume el riesgo de los préstamos, por lo que la responsabilidad sobre la cartera crediticia queda en manos de las entidades financieras.
En ese contexto, el sector inmobiliario reclamó que las tasaciones sean independientes, estén a cargo de profesionales matriculados y sigan criterios homogéneos. También pidió mayor transparencia sobre la cantidad de créditos efectivamente otorgados y los precios finales de las operaciones.
Sobre las condiciones de la próxima licitación, el CEO de uno de los principales bancos consideró que no habría una extensión de los plazos en esta instancia. Según su análisis, podrían eliminarse los plazos fijos a un año debido a su baja demanda, aunque se mantendría un esquema similar al de las convocatorias anteriores. También anticipó que podrían buscarse alternativas para ampliar el alcance de los créditos.
Los datos del mercado muestran un crecimiento gradual de las operaciones financiadas. Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, indicó que durante el último mes el 13% de las compraventas realizadas en la provincia de Buenos Aires se concretó mediante crédito hipotecario. En la Ciudad de Buenos Aires, la proporción alcanzó el 19%.
“Esto muestra que las cantidades vienen creciendo de a poco. Si se estiran los plazos de la operatoria seguramente la demanda por parte de los bancos va a crecer, el hipotecario es la única solución real que tenemos para el problema de la vivienda en los jóvenes”, sostuvo.
Sin embargo, desde las entidades financieras reconocen que el interés todavía es limitado. “La demanda es débil”, afirmó el presidente de uno de los principales bancos, que por ese motivo pidió incorporar la compra de una segunda vivienda en la próxima licitación. Según explicó, esa posibilidad permitiría ampliar la colocación de fondos y llegar a clientes con mejores perfiles económicos.
Otro directivo bancario señaló que las consultas avanzan a un ritmo menor al esperado y que la conversión de esas consultas en préstamos también es más baja. No obstante, consideró que todavía es temprano para sacar conclusiones, ya que la compra de una propiedad requiere tiempo y el crédito hipotecario está retomando su presencia después de un largo período sin oferta bancaria.
También advirtió que una parte de los interesados busca conocer únicamente cuánto dinero podría obtener mediante un préstamo, sin que eso implique necesariamente que ya esté en condiciones de iniciar la búsqueda de una propiedad. En esos casos, todavía resta determinar si el monto disponible alcanza para concretar la operación prevista.
La competencia entre bancos también se refleja en las tasas de interés. Inicialmente, el Banco Nación ofreció una tasa del 6,5% anual más UVA, que fue superada por el Banco Ciudad, con una propuesta del 5,5% anual más UVA. Ahora, otra entidad plantea una tasa inferior a su propio costo de fondeo.
Por su parte, el Fondo de Garantía de Sustentabilidad licita plazos fijos UVA a cinco años, con una tasa mínima del 4,5% anual más inflación. En tanto, el Banco Santa Fe ofrece una tasa de UVA más 4,20% para la compra de departamentos en Rosario. La entidad financia hasta el 75% del valor de tasación del inmueble, con un plazo máximo de 20 años.
